ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ С ЖИЛЬЁМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ

Заключение Договора приобретения недвижимости зачастую ещё не является финальной точкой при покупке квартиры или дома. Законом предусмотрено немало ситуаций, в которых сделка может быть оспорена и признана недействительной. По статистике процент оспариваемых в суде сделок с недвижимостью составляет 15% на основании §2 гл. 9 ГК РФ – «Недействительность сделок».

ВИДЫ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ

В зависимости от обстоятельств и условий заключения договора, сделку можно:

• оспорить через суд;
• признать ничтожной.

НИЧТОЖНЫЕ СДЕЛКИ

Ничтожной признается сделка, которая была изначально заключена с нарушением Закона.

К ничтожным относятся:

• сделки, заключенные с нарушением законодательства и ущемляющие права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ);
• сделки, заключенные с целью противоречащей правопорядку, например, по заведомо подложным документам (ст. 169 ГК РФ);
• заключенные с лицами, которые признаны недееспособными (ст. 171 ГК РФ);
• заключенные с лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста – до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
• фиктивные сделки, предназначенные только создания мнимой передачи собственности, но не изменяющие реальное владение недвижимостью по факту, например, фиктивное дарение дома,
• квартиры или земельного участка (ст. 170 ГК РФ);
• притворные сделки, когда под зарегистрированной сделкой пытаются скрыть наступление других отношений и передачи недвижимости, например, под «маской» дарения прикрывается факт
• продажи квартиры с реальной передачей денег (ст. 170 ГК РФ);
• сделки, которые изначально не подлежат отчуждению, в т. ч. при наложении ареста на имущество (ст. 174.1 ГК РФ),

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ

Суд может признать сделку недействительной, если она совершена с нарушениями законодательства или иных правовых актов.

Недействительными признаются сделки:

• совершенные без согласия третьего лица, если такое согласие требуется по закону (ст. 173.1 ГК РФ);
• совершенные несовершеннолетним лицом без согласия родителей или опекунов (ст. 175 ГК РФ);
• совершенная дееспособным лицом, чьи ограничения в дееспособности установлены в судебном порядке (ст. 176 ГК РФ);
• совершенные лицом, не осознающим значение совершаемых им в данный момент действий – наркотическое или алкогольное опьянение, шок, аффект (ст. 177 ГК РФ);
• совершенная в результате заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
• совершенная под влиянием угрозы, обмана, насилия, в тяжелой жизненной ситуации (ст. 179 ГК РФ).

ПОМОЩЬ АДВОКАТА

Наличие прямых или косвенный оснований для признания сделки недействительно еще не означает, что суд однозначно признает её таковой. Нюансов очень много и чтобы выиграть дело в суде необходимо обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на судебных спорах.

Помощь юриста необходима ещё до момента подписания договора купли-продажи. Не следует слепо доверять уверениям риэлторов или других посредников, что сделка «чистая», договор шаблонный и никаких проблем не возникнет. Риэлторы являются заинтересованными лицами, им нужно получить своё вознаграждение, к тому же они не достаточно компетентны в юридических тонкостях. Риэлтор может сознательно умолчать о фактах, препятствующих совершить сделку, или просто не знать о них, не понимать их важности. Поэтому без помощи опытного адвоката совершать покупку недвижимости очень рискованно. В результате можно остаться и без квартиры, и без денег, которые были на неё потрачены. Затраты на адвокатские услуги ничтожны по сравнению с потерями, которые возникнут, если договор приобретения недвижимости впоследствии будет оспорен.

ЦЕНЫ НА ОТДЕЛЬНЫЕ КАТЕГОРИИ ДЕЛ ПО ЖИЛИЩНЫМ СПОРАМ